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仅仅讨论什么是旅游地产

 广州旅游公司报道www.cytsgd.cn 与旅游一样,旅游地产的出现和距离感有关,并且距离感形成的正是地产开发所需要的空间。
  任何细分的地产类型都不太容易定义解释,旅游地产也不例外。不过,旅游地产有具体客观的定语,即依托于丰富的旅游资源存在,融合旅游、休闲、度假、居住乃至购物需求,此外,经济层面的投资回报亦是旅游地产的重点所在。
  像大大小小的社会存在一样,用中国国情来解释旅游地产的发展也不为过。根据《2013-2017年中国旅游地产行业发展前景与投资战略规划分析报告》可以确认,“旅游地产呈现一级城市靠地产,二、三级城市靠资源的发展态势”。一级城市掌握足够多的社会资源配置,因历史优势促成的人文景观不在少数,满足了旅游地产的外在形态,而得利于政治优势的经济发展又实现了旅游地产的内在核心 。至于二线城市,由于难以获得相近于一线城市的政治优势,只能依靠资源发展旅游地产。
  旅游城市才有可能发展旅游地产,青岛借地利自然资源之便先过了第一关。地理文化差异所成的陌生感让每一个地方都有了发展旅游地产的引子,无论地理方向陌生还是文化传承陌生,都会产生好奇心,对陌生的好奇和一探究竟的文化渲染都能够改变一个人,也能够让一个城市因此而变。
  倘若不追溯开埠百年的历史遗留资源,位列二线城市的青岛想要发展旅游地产,面朝大海背靠青山是唯一可选的自然资源。把青岛放在一个较长较宽的时空背景下,可谓一个极好的旅游地产样本,自西部团岛至东部崂山脚下,不同年代、不同功能的建筑协同自然景观优势完成了旅游、度假、休闲、娱乐、居住以及经济、文化的系统化。
  不过,青岛仍然是完善成熟的城市属性,把一个城市包含的功能、特征全部放在空间相对狭窄的旅游地产身上,未免过于“奢侈”,旅游地产终究是一个相对独立的空间里的规模适当的地产形态。
  成也隧道,败也隧道
  2003年8月28日上午,青岛经济技术开发区被雨雾笼罩,沿江山路南行左转入长江路,几乎可以看尽整个开发区的建筑风景。
  十年后,黄岛区已与胶南市合并成立行政新区,十年前长江路南侧的滩涂已铺就滨海大道直通胶南。希罗多德说,“我们有生之年成长起来的大城市,在过去那么的微不足道”。虽然现在的黄岛新区还不及百年建设之久的青岛市区,但是与十年前相比,它的经济生活、社会文化已有城市的样子。
  十年间,以房地产为带动的中国式经济高速运转,青岛经济技术开发区受惠于此,大量建筑项目开工上马,一时风光无量。其中,安子片区最有可能成为青岛旅游地产的样板,却被硬生生的无秩序开发摧毁了——整个区域缺乏行政规范的指向性,青岛经济技术开发区政府虽然可能揣着发展旅游地产的想法,比如划定了凤凰岛海洋文化旅游休闲娱乐区、丁家嘴旅游休闲娱乐区、灵山湾旅游休闲娱乐区,却没有整体而视的格局。
  如果以长江东路为北侧边界的安子片区与漓江路以南至金沙滩的区域连成一片,以海滩风光为背景,顺带完成薛家岛甚至竹岔岛的连接,那么,这里可以初步形成青岛第一个现实意义的旅游地产片域,这亦是青岛经济技术开发区政府所划定的凤凰岛海洋文化旅游休闲娱乐区的大致范围。更理想的可能则是,以开发区与胶南合并行政新区为时机,自滨海大道往西至灵山湾实现旅游地产的全面融合。
  然而,安子片区大量住宅的败笔已成事实。在整个安子片区,几乎看不到一个带有商业、休闲、娱乐形态的地产类型,数百万方体量的商品房密密麻麻杂乱地排列在一起。
  青岛海底隧道开通之前,安子片区被寄予厚望。虽然起初被数十个房地产开发商分割,但是行政层面的宣传仍然让人们对这一片区怀有期许。不过,海底隧道开通后,安子码头为安子片区带来的交通优势迅速减弱,轮渡停航使得原先交通便利的长江东路瞬间成为交通难以与全城接通的区域。事实就是,三年前紧邻长江东路的隶属于安子片区的几个房地产项目现今虽已完工交付,但是它们从物业管理上却没有达到销售阶段所宣传推广的水准,与旅游地产所要求的物业标准更是相去甚远,更为严重的是,交通改道影响了项目与项目相连接的街路建设。
  假如说邻近长江东路的项目受海底隧道开通导致的交通改道所累,那么因海底隧道开通而提升了土地价值的金沙滩以北、漓江东路以南的区域也没有合理的区域规划,诸多高层建筑拔地而起,没有充分综合地势坡度、自然景观的建设显然无法保证旅游地产的成就。
  除配套、物业这些要素以外,且不谈已于2013年7月5日完成公示的由中石化斥资187.9亿在黄岛兴建的年产100万吨的乙烯化工项目对自然环境、社会环境的污染伤害有几何,单就青岛海底隧道附近的北船重工、武船重工以及安子片区以北的中石油等工业产业对旅游地产来说,也不是助力加分的存在。对景观、自然环境要求极为苛刻的旅游地产而言,不远处的工业企业势必破坏旅游地产的大格局。
  美国经济学家爱德华 格莱泽在《城市的胜利》一书中有过如下阐释,“美食和戏剧是城市具有某种优势的两个方面”,如果把城市的规模缩小至具体一个旅游区域,美食和戏剧是旅游地产具有某种优势的两个方面的结论依然成立。
  金沙滩、凤凰岛一直是青岛经济技术开发区政府几年来着力打造的城市旅游度假的突破点,金沙滩旅游节、音乐节、文化节已推出接近十年,原本自然的或人为制造的文化、艺术的存在有助于旅游地产的引导性发展,可是连续几年的文化推广并没有为开发区带来人气,吸引青岛市区的游客都很费力,更遑论外地游客。
  并非所有的力量都软绵绵无力,2009年夏天金沙滩音乐节还是获得了一定的吸引力。以摇滚乐、民谣为主要形式的金沙滩音乐节吸引了全国乐迷赶赴青岛,那是一个荡气回肠的海滩夜晚。这些符号如果借力得当,其实是很好的旅游地产的推动力量。后来,金沙滩音乐节都没有达到第一次的规模和号召力,文化旅游节也日渐式微。对区域性格要求特别明显的旅游地产而言,这都属于看不见的伤害。
  酒店脱节的问题
  酒店配套、物业配套、涉及生活休闲娱乐所需的综合配套是旅游地产需要依托的三个层面。其中,物业配套决定着决定着旅游地产的运营表现。
  鉴于旅游地产的投资回报方式,大量的房子需要物业直接管理或间接托管,物业公司的管理方法、服务方式直接影响了每一个独立物业的外在表现,而每一个独立的物业空间有效地聚合在一起才是整个旅游地产的模型。因此,物业的成熟度是继酒店以后旅游地产的另一个关节,甚至在业态完备的旅游地产区,其物业所能涉及的功能、服务丝毫不逊于精致的酒店。而酒店作为系统专业的客房餐饮提供方,它既是旅游地产的组成部件,也是旅游地产最核心的软硬件支撑。
  现在的黄岛新区面临的问题不是酒店太少,至少当前已经投入使用、正在建设或计划中的酒店足以应对市场。在旅游淡旺季异常明显的青岛,黄岛新区的酒店在夏季有一定的比重是通过缓解青岛市区的酒店压力分得一杯羹。距新规划 的黄岛行政新区不远的青岛胶南福朋酒店开业不足一年,已经着手做一些事情吸引商务会议、旅游度假的客人。由喜来登集团管理的青岛胶南福朋酒店面朝大海,软硬件已然完善,唯一需要人为促成的就是客源。韩国兴是胶南福朋酒店的总经理,他已感受到青岛旅游旺季对酒店的带动,“2012年底酒店开业时受时间、推广所限,入住率较低,自清明小长假开始,随着五一、端午的升温以及酒店商务会议的重点推广,客源增幅较大。”
  滨海大道南北两侧发展成一条旅游地产带是理想的状态,相隔分布的酒店有助于旅游地产其他配套的连通。可是,黄岛新区的酒店现阶段仍以生存为主,与旅游地产的整个系统还有脱节的现象,还不到旅游地产灵魂的高度。
  旅游地产的障碍
  黄岛新区正在开发的住宅强烈地需要买家。
  与其他地产类型相比,旅游地产更强调经济的权衡,如果说自然的旅游资源是旅游地产不可或缺的外形,那么,经济回报就是旅游地产重点所在的内涵。但就时下的中国房地产市场机制而言,地价几乎是决定房价的唯一要素,与坐拥完善配套、邻近政治、金融、文化中心的地段优势(或者说社会优势)相比,风景独好的自然优势至少短时间内难以回报投资,这或许是大多数远离城市中心的新兴旅游地产无法绕过的难题。
  合并后的黄岛新区存量房四万余套,对比黄岛新区两百万的城镇农村人口总数,可知四万余套存量房意味着什么。由此可见,黄岛新区想仅以面海靠山的自然环境之地利发展旅游地产,条件尚不充足,毕竟回报率才是旅游地产的经济核心。
  因此,能够实现四万余套存量房的消化并在交付使用后获得相应回报就成了黄岛新区旅游地产系统成熟的最大障碍。姑且不论这些存量房的消化问题,单就区域的旅游特点来说,春夏秋冬四季就是极大的问题。抛开自然资源的优劣不论,四季分明对以旅游地产为概念的房地产开发营运模块而言并不是多么利好的事情。相反,四季分明会稀释旅游地产下游的业主的兴趣浓度,更无法全年度吸引游客以填充数量巨大的旅游地产小业主的物业空间。所以,位于黄岛新区灵山湾的青岛红树林度假酒店在规划设计之初,就设想以“四季全时度假目的地”的经营模式应对异于三亚红树林度假酒店全年盛夏的四季分明的青岛气候,试图改变青岛冬季度假的尴尬局面。
  借助科技之力建筑自动开合的穹顶以解决四季分明的问题并不能解决青岛红树林度假酒店运营旅游地产的全部问题,尽管“中国最大的室内阳光沙滩”可以实现冬季畅游大海的休闲度假的感觉,尽管室内商业街可以不在意室外冬天的温度,可是它们都属于配合自然环境的基础建设,迫在眉睫的事情仍是经济的考量——投资回报。
  三亚红树林度假酒店的成熟在先,同属今典集团的青岛红树林度假酒店没理由不借助同宗的三亚红树林度假酒店。2010年5月奠基的青岛红树林度假酒店除了三亚红树林度假酒店的模板,并没有太强的自然资源、行政资源优势。
  故而,黄岛新区还没有合并的几年前,青岛红树林度假酒店推广时,就打出了“股权式”酒店的投资回报方式,随后又开始销售红树林度假卡,今典集团董事长张宝全把红树林度假卡定位为金融产品,他认为“这种模式更受中国消费者欢迎”,因为“门槛更低了”。这与国内很多商场超市自己发行的购物卡的模式相似,但最大的不同在于,商场超市的购物卡有足够多的分店消化,而“在建的、拿地的和正在拿的红树林酒店加起来‘只’有12座”,同时,当开发真实存在的地产建筑变成运营像游戏币一样虚拟的金融产品,很难评断是喜是忧。
  仅仅讨论什么是旅游地产,或者只是分析旅游地产系统结构的组成,很有可能成为一件本末倒置的粗鲁的事情,并由此钻入旅游地产的概念误区。实质上,旅游地产是城市经济发展的过程积累后形成的结果,而非事先触及的原因。

编辑:广州旅游公司


  发布时间:2013-7-31 打印』 『关闭
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